Se expresa que entró en vigencia el Nuevo Código Nacional de Policía pero la verdad es que no teníamos ese código en vigencia. Siempre tuvimos un decreto que señalaba las contravenciones pero no era un código de policía. No tenía esa denominación, era simplemente el decreto 1355 de 1970. Hoy si tenemos un Código Nacional de Policía que obviamente es novedoso en algunos puntos pero repite algunos temas del decreto ya mencionado.
Para la propiedad horizontal siempre ha sido un dolor de cabeza el tener una convivencia pacífica y esta situación se origina en varios aspectos que podemos señalar:
1. Reglamento de Propiedad Horizontal. Para nadie es un secreto que muchas constructoras fusilan reglamentos de propiedad horizontal con el convencimiento de que todos estos estatutos son iguales aun sin importar el uso de las unidades privadas. Solo le cambian la nomenclatura y consideran que y pueden ser catalogados como creativos y honestos. No estudian sus licencias, sus planos, los usos, no saben a qué se denomina módulos de contribución, no distinguen entre bienes comunes simplemente considerados y bienes comunes esenciales, no distinguen la calidad de bienes comunes de uso exclusivo y su régimen especial. Solo cumplen con presentar protocolizados y para el registro inmobiliario un documento que no cumple con las condiciones del artículo 5° de la ley 675 de 2001. Por ello, cuando los adquirentes asumen la responsabilidad de administrar la copropiedad se originan todas las desavenencias, diferencias y conflictos entre los copropietarios, el administrador, el consejo de administración si lo hubiere y el revisor fiscal se ha sido elegido en reunión de asamblea. Como el estatuto es un galimatías, cada actor de ese edificio o conjunto es una idóneo interprete de la ley y los reglamentos mirando siempre sus propios intereses y afectando el colectivo al cual ahora pertenece. Reformar la Constitución Política es más fácil que reformar un reglamento de propiedad horizontal.
2. Manual de Convivencia. Modificar los estatutos de propiedad horizontal es un acto complejo, y por ello los copropietarios resuelven redactar un documento al que denominan manual de convivencia y le integran imposición de sanciones creyendo que con esto es suficiente y se dedican a sancionar a cualquier usuario del edificio conjunto por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, y allí se inicia el tormentoso momento de sancionar, acumular multas pendientes y en forma imprudente presentar en los estados financieros unos valores que ascienden a los millones de pesos con el convencimiento que ese es un súper patrimonio de la persona jurídica. Se equivocan, los manuales de convivencia no tienen efecto legal alguno. Con observar los principios orientadores de la ley, funciones de la asamblea, funciones del administrador, comités de convivencia e imposición de sanciones se advierte que esos manuales no cumplen función alguna. Suficiente con tener en el reglamento de propiedad horizontal lo dispuesto en el artículo 18 de la ley 675 de 2001. Si aplicamos sanciones y multas a partir del manual de convivencia, una simple acción de tutela por faltas al debido proceso, nos deja comprometidos con nuestros copropietarios y en ciertos casos en pago de indemnizaciones por perjuicios.
3. El Código Nacional de Policía recogió lo que en 25 años dejo sin efectos jurídicos la Constitución del 91 y se han convertido sus normas en una gran herramienta para apoyarse las administración de propiedad horizontal para quienes indebidamente tienen mascotas, producen ruidos, generan riñas, y vuelven la vida diaria en un infierno. Decía un columnista de un periódico local que conoció el infierno cuando asistió a una reunión de asamblea general de copropietarios. En la propiedad horizontal con los comportamientos de muchos residentes y propietarios, se afectan la tranquilidad, moralidad, seguridad y salubridad públicas. No ahorremos esfuerzos para cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal; en caso contrario las normas preventivas del Código Nacional de Policía son la solución.
